Acquisto della prima casa

Quando si acquista la "prima casa", anche mediante vendita all'asta, è bene sapere, anzitutto, quali e quante sono le imposte da pagare.

Le imposte dovute sull'acquisto della casa rientrano nella categoria delle imposte indirette (Imposta di registro, ipotecaria e catastale).

Nel caso di acquisto all'asta con richiesta di agevolazione fiscale I casa, bisognerà pagare l'imposta di registro pari al 3% del prezzo di aggiudicazione e, in misura fissa, le imposte ipotecaria e catastale (168 euro ciascuna). Nel caso di acquisto all'asta come II casa, bisognerà invece pagare l'imposta di registro pari al 7%, l'imposta ipotecaria pari al 2%, e l'imposta catastale pari all' 1%.

Riepilogando le imposte sull'acquisto dei fabbricati:

Per usufruirne non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, ma è sufficiente la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla normativa e sintetizzati nella seguente tabella.

I requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa

Quando si decade dall'agevolazione

Il contribuente perde i benefici "prima casa" quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonchè l'applicazione di una sanzione, pari al 30% dell'imposta stessa.

I MUTUI PER LA CASA

Per acquistare casa si ricorre frequentemente all'accensione di un mutuo. E' bene allora sapere che è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi (mod. Unico e mod. 730), almeno in parte, gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati e derivanti dai mutui stipulati esclusivamente per l'acquisto o la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale.

Il mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale

L'attuale regime fiscale prevede che gli interessi passivi e gli oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario stipulati per l'acquisto di un immobile possano essere portati in detrazione nella misura del 19% solo se si riferiscono all'acquisto dell'abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.

L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro: in pratica, essa non può essere superiore a 686,89euro (19% di 3.615,20).

In caso di mutuo cointestato a più soggetti il tetto massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione deve essere suddiviso fra tutti ed eventualmente riferito a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto.

Tra gli oneri accessori si comprendono: l'intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato), le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, eccetera. Le spese notarili comprendono sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca.

Non danno invece diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

La detrazione del 19% per l'acquisto dell'abitazione principale spetta a condizione che:

- l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno 'acquisto;
- sussista tale condizione di dimora abituale nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni (ad eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro);
- l'acquisto dell'immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Questo significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto.

La detrazione, inoltre, spetta anche nei seguenti casi:

- dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall'acquisto, se l'immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifica al locatario l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l'immobile è adibito ad abitazione principale;
- al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare;
- al contribuente che cambia la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l'immobile non sia affittato.

Le condizioni per usufruire di questa detrazione sono le seguenti:

- il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;
- l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Mutui per l'abitazione principale

QUANDO SI VENDE L'ABITAZIONE PRINCIPALE

Generalmente, quando si vende un immobile ad uso abitazione, acquistato o costruito da non più di cinque anni, va dichiarata ai fini del pagamento dell'Irpef la plusvalenza realizzata, cioè la differenza tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione aumentato dei costi deducibili.

Tale regola generale non si applica, però, alle cessioni delle unità immobiliari che sono state adibite ad abitazione principale del titolare o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorso tra l'acquisto e la cessione.

Allo stesso modo, non generano plusvalenze, e quindi non sono tassabili, le cessioni di immobili acquisiti per effetto di successione e donazione.

Il credito di imposta per la vendita e il riacquisto della prima casa

Una particolare agevolazione è riconosciuta a chi vende l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ed entro un anno dalla vendita acquisti un'altra abitazione non di lusso costituente sempre prima casa.

In tale ipotesi è riconosciuto un credito d'imposta, pari all'ammontare dell'imposta di registro o dell'Iva pagata con il primo acquisto agevolato, che può essere utilizzato:

- in diminuzionedell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
-in diminuzione, per l'intero importo del credito, delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e sulle denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti.

Il credito d'imposta compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.

Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

Credito d'imposta: quando non spetta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa;

• se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa;

• se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.